需排队半年？

还要收取违约金？

想提前还贷太难了！

(资料图片)

几年前买房子的朋友们，按照当时6%-7%的房贷利率计算下来，每月还贷压力不小。近期，LPR进行下调，许多城市的首套利率快速进入“3”时代，高利差让不少朋友对提前还贷十分心动，“提前还房贷”连续登上各大社交平台热点话题榜，网络上迅速刮起一阵热潮。大家去银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了半年之后，不仅如此，不少网友还爆出提前还贷需要交不少违约金，这事儿大家越想越糊涂，提前还钱不是好事儿么，怎么还算违约呢？贷款利率调整变化算不算情势变更？银行要是不接受提前还贷，可以起诉银行吗？

遇到以上问题您别急，今天崇明检察就与大家一起来聊聊提前还贷那些事儿。

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- 秀米报社 -

Q1：提前还贷算违约吗？需要向银行支付违约金吗？

提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。因此购房者有权提前偿还贷款，对于其提前履行债务行为给银行增加的成本费用，由购房者负担。银行作为债权人，是否允许购房者提前还款以及是否收取一定的违约金或补偿金等，需要根据其与购房者签订的贷款合同来确定。

如果双方的贷款合同中明确约定提前还贷是违约行为，需要支付违约金或补偿金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，就需要按照约定收取费用。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金。所以，想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。

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Q2：房贷利率调整是否属于法律上的情势变更？是否可以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同？

要想理清楚这个问题，我们需要先了解清楚情势变更是什么。民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。情势变更制度的设定，其目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以认定情势变更通常较为严格、审慎。审查是否构成情势变更的重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。

回到问题本身，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

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Q3：如合同中没有约定提前还贷事宜，双方协商未果，银行仍拒绝提前还贷请求，该怎样维护自身合法权益呢？

近年来，国家金融管理部门多次倡导银行降低实体经济综合融资成本及个人消费信贷负担，切实为企业及个人纾困，银行延缓客户合理的提前还贷诉求，显然并不可取。

商业银行追求利润无可非议，但同时也应具备基本的契约精神，并承担相应的社会责任。如果贷款合同中有允许提前还贷的条款，那么银行理应积极受理民众的提前还贷申请。当下，各家银行更应做好简化服务流程、与客户积极协商等举措。如果双方未能协商一致，银行故意拖延办理提前还贷，当事人可以向贷款银行总行进行投诉、向银保监会和政务部门进行投诉以及在不损害银行利益的情况下，向法院起诉，如果银行举证证明债务人的提前履行行为增加了费用，那么银行可以主张债务人负担此项费用。

提前还房贷切莫盲目跟风。购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析，既要考虑自己的投资能力和资金安排，也要考虑未来金融市场和房贷利率变化，综合作出判断。

来源：崇明检察